如何找到理想空間,建立屬於自己的特色小店?

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本文作者張家銘。

人人都有空間夢,真正把它落實造夢成功的人,都是令人敬佩的「小店主」。

我是 Andrew,從 2010 年開始創辦「雋永 R」,每天看房子的數量基本上是 5 間起跳,目前經過挑選上架到官網的物件數量也超過 600 個了。同時,為了幫助更多小店主找到理想空間,我們也建了一個「付費群」,讓更多小店主可以共享空間情報,以及節省仲介費。因此,我們累積了許多的經驗可以跟大家分享。

開店有很多工作,在「找空間」這件事情,大致可分為四大流程:找、看、談、簽,也就是找房子、看房子做評估、談判斡旋、簽約。

我們將網友常見問題做一個統整,以下有五點建議:

#租屋=相親

租屋跟相親幾乎是一個樣子的,你必須要親力親為,沒人可以代替你做這個工作,建議你至少要看過超過一百間房子以上,累積自己的經驗值。

你除了要評估這個空間你喜不喜歡(感性),更要計算它的商業潛力是否可以支撐你的夢想(理性)。

理性感性兩邊一番拉扯之後,最終你還有一關要過,也就是你跟房東合不合拍?千萬不要誤以為你喜歡房子就夠了,所有最重要的事情,還是要回到人身上,如果你跟房東對談之下,兩個人不合拍,那事情也不會成。

所以,在這邊給大家正確觀念,這個活得自己幹,別人幫不了。每天打開網站一個一個瀏覽吧!

#不要只倚賴仲介

延續著上一段,除了自己要親力親為之外,我們還是要善用資源,跟仲介維繫良好的關係,增加自己找到理想空間的機率。

不要倚賴仲介,這畢竟是自己的店、自己的生意,自己不扎實地看房子,是不會有好空間的。

仲介分很多種,有只做土地的,也有只做房屋買賣。做租屋的也有針對住家、店面、商辦等等,不一樣的產品有不一樣的仲介。

在台灣幾乎有九成九的仲介是所謂的甲方代理人,也就是服務屋主。服務屋主比較穩定而且有明確的合約可以約束雙方合作。

但服務承租方是相對不靠譜的,你請仲介幫你找房子,你付過錢了嗎?你簽了合約了嗎?如果沒有,那你應該很清楚,為什麼不要只倚賴仲介,因為你們的合作關係並不穩固,你也就沒有供應鏈可以服務你。

這是台灣的市場狀態,歐美沒有這個問題,我們要走到那一步還有一陣子,在這一陣子,你還是得靠自己並且廣結善緣。

#清楚定位你的預算

常聽到許多小店主說:如果地點好,我可以加價。這句話其實是很危險的,我的建議是:你當初擬定的租金預算跟最後成交價正負不要超過 15%。

身為負責人,應該嚴謹的遵守預算,開店做生意不只是自己爽,還要讓股東也一起爽,沒有遵守預算規則,很容易就讓你的生意失控,每個人做生意的經驗通常是有限的,月租金按經驗值不能超過你的月營收 20%。

你曾經管過幾個人的團隊,做多少營收的店,其實你自己應該要很清楚,突然讓你做大一倍營收的事情,你肯定吃不消,

#找出風格擁抱自我

台北市目前住宅、商辦租金都有些規律,但是店面常常有落差很大的情形發生,因為每個人對於不動產可以產生的商業價值有不同的估算。因此,風格小店主在選擇空間時,一定要避開黃金店面,那些店面是給財團租的,風格小店可以透過捷運站三公里範圍內的巷子找尋空間。

評估不動產的角度不會只有一個,你如果也只會選黃金三角窗,那勢必無法跟財團競爭。
台北巷弄文化已經發展出不錯的樣態,藉由學習別人的店,你應該就能抓出你自己要的感覺。

#法規地雷超多

吳宗憲、孫興、孫耀威這些知名藝人開店被拆、被檢舉違規的新聞,相信大家都有所耳聞,藝人開店不只是因爲人紅是非多,有一部份的原因是台灣的建築法規很多,一時沒有注意,你很容易就觸法而不自知。例如:使用分區、土管規則(允許使用&附帶條件允許使用)、建物(使用類組&變更使用)等等,侯友宜的「寄宿住宅」跟「多戶住宅」也非三言兩言能說清楚。

小店主的專業背景多為「服務業」出生,對於「不動產法規」相對來說是非常陌生的,因此強烈建議一定要找一個專業的顧問幫助你解決問題,千萬不要有「我不知道」就沒事的心態,出來做生意你就是要懂,不懂就是要找懂得人幫你,不然吃虧的還是你自己。

舉個簡單例子,很多人在做商業登記時,不知道「眉角」,常常會跟會計師說幫我登記越多越好,我是文藝小店,偶而會請樂團來表演做活動,所以幫我弄個「J603010 音樂展演空間業」,殊不知這樣的小事情,就很容易讓你收到 6~30 萬的罰單。(這個細節太專業,以後再補充)。

以上五點,給大家做個參考,有機會再詳細往下講。

活動分享

2018.7.22「孵點子 早餐會」-迷人空間的開始,人與空間有什麼樣的可能性?

邀請張家銘分享「地產眾籌」-空間投資如何與居民、 創業家合作共創多贏新經濟模式
歡迎對空間產業經營、創業等議題有興趣民眾到場互相交流!

詳細活動說明:https://www.facebook.com/events/233098070819047/
購票連結:https://bit.ly/2KdYEBM


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