「萬華玖樓」實驗失敗,但不表示共居市場小,反而突顯租房的多元化發展

很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了,但或許在這樣的案例提醒之下,年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念,同時包租代管的業者也要了解,問題不在市場的大小,而是你有沒有真的了解市場的多元需求?
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本文作者 TODY(陶迪),曾任中國知名品牌公寓蘑菇租房營運長,2016年回台創辦一米好居品牌公寓,並開設TODY的不買房包租術 - 輕資產包租實戰班,輔導300多位學員從事舊屋改造、包租代管,已改造舊屋一千多間、服務租客四千多名。
TODY的不買房包租術專頁

最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面,兆基董事長李建成《蘋果新聞網》專訪時,表示:「共居市場太小眾,難以成功。」不過其訪談中的發言很自相矛盾,雖知道「裝修成本過高」是問題的根本,結論卻變成「市場太小難以成功」。

舊公寓或旅社要做包租代管,裝修成本怎麼算才合理?

我自己也經營包租代管,算是有足夠的專業可以分享一下看法。幾年前,我曾協助規劃一棟也是改建 22 間套房的整棟式公寓,在原來的基礎上翻修,總裝修成本是 250 萬有找,套房租金價格在 1~1.5 萬之間。

「萬華玖樓」的基礎是旅社,所以體質相似,唯一的差別在於「萬華玖樓」的一樓規劃了營業店面,如果這裡再投入 200 萬,總成本應也能控制在 500 萬以內。所以由財務角度來看,我認同李董事長,要達到理想投報率,必須控制在500 萬以內,這也的確是能做得到的。在500萬裝修的前提下,不計店面部分的營收、也不算人事成本,最快是2年多可回本。

不過「萬華玖樓」最後總投入資金高達 2000 萬,即使回收營業額每個月可達到 50 萬,扣除大樓租金 25 萬(給房東)後,需要 80 個月的營運才能將裝修費打平,而「玖樓」以社群活動為核心的商業模式,還需要扣除至少三成的人事支出,那就得至少要拉到十年以上才能開始賺錢。

最終,負責營運的「玖樓」付不出每個月要繳給「兆基物業」的租金 44 萬,再加上「兆基物業」這個二房東跟房東簽約的租期只有 12 年,全案賠錢是必然的。

以我的印象,「萬華玖樓」設定的租金價格為 1.75萬~2 萬來看,22 間全部滿租,也只能勉強打平應付給兆基物業的 44 萬,如按報導說 1.6~1.7 萬,那麼是連租金打平都沒有辦法。

這裡雙方沒說清楚的是,如果「玖樓」只負責營運?為何會有應付多少給兆基物業的設定?或許「玖樓」除了營運,還是「保底代管」,但一旦承諾保底營收,就跟三房東包租沒有什麼差別了,所以雙方的關係是什麼呢?

「玖樓」一開始設定的目標是 50 萬,上繳給兆基物業 44 萬,每個月就可以賺 6 萬元,假設滿租可以收到 44 萬,剩下的差距就是要靠社群活動、會員費去支撐。所以如果在社群收入不理想或是沒有滿租的情況,「玖樓」就會賠錢。

至於社群收入不理想,和「共居的市場大小」根本是兩碼子事。

共享公寓分類很多元,短租求多元、長租求穩定

先說明「共享公寓」的意義。不論稱作共享、共生、還是共居,本質上都是合租。而在合租的意識形態中,建物格局規劃可以是雅房、可以是套房。在建物型態上來說,分為整棟式和分散式,前者很好理解就是本文所指,後者則是像我的「一米好居」品牌公寓,同時經營分散在各個地點的家庭式公寓。而在經營方式來說,又分為短租、長租,玖樓客群平均租期 5 個月,表示走短租模式,我的「一米」僅限一年一簽,是屬於長租模式。

為什麼要講一大堆分類?因為雅房還是套房、整棟還是分散、長租還是短租,表現出來的共居生態都是不一樣的,如果你不懂這些次分類,是看不懂共居的盈利模式的,也就沒有資格評論。

「一米」的共居是哪種生態?我不做獨立套房、也不做整棟式、也不接受短租,租客對象非常明確是白領上班族的家庭式公寓。我們不會在經營公寓裡主辦活動,也不會組織租客的社群活動。但在篩選租客的時候,會對職業、生活作息做一些配對,來提高公寓室友之間的契合度,並且確保他們擁有足夠的公共空間來進行交流,同時一個房間限定只能一人居住,將隱私和居住品質最優化。

室友之間要發生什麼,則是全然有機自由生長,感情比較好的室友自己會經常一起做菜吃飯,也會自己組織出遊活動;大部分情況則是各過各的,有碰到聊聊天,互相尊重但不打擾。選擇居住一米的租客,多是追求穩定的居住型態、接近「家」的寧靜氛圍,以及有別於套房的居住空間,租客不會期待有太多的室友,一人一間是上限,也不希望室友來來去去,每幾個月就換一輪。

「玖樓」的共居主打的是社群,每個租客都是社群的一份子,選擇居住玖樓的,是被「可以接觸到很多有趣的人」所吸引,其次才是居住空間的品質及隱私。這樣的生態基礎就是要有「足夠的人」,也就是在同一個居住空間當中,不能人太少,而且還不能住太久,這樣才能創造更多的故事、納入更多有趣的人。這也是何以許多共居公寓會出現上下舖床位的原因,除了是坪效的考量,也基於這樣有利社群氛圍的創造。

玖樓前期的作品也看到「床位」的型態,而萬華整棟是玖樓首次推出全套房模式,相信也是基於希望在塑造社群氣氛的同時,能夠兼顧居住品質,這個初衷我是給予肯定的。

只是在這樣的型態下,也會混進青年旅館、背包客棧加入戰場,聲稱自己是共享公寓。因為短租及日租的分界容易灰色,套房或上下舖的形式,看起來和共享公寓也一樣。加上今年開始疫情影響,許多背包客棧失去了日租旅客,轉而投入短、長租市場,讓共享公寓的業態更加複雜多元。

看到這裡,應該可以理解,一樣是「共居」型態,卻有這麼多樣的作法,每一種作法,都會鎖定不同的市場客群,尚不論租房市場中還有傳統套房、整租等其他業態。也就是說,在租房市場不斷進化變形的生態中,早就沒有所謂的「大眾市場」,只有「分眾市場」。

租房市場很大,但分眾則越來越細

包租代管業者要在租房市場佔有一席之地,必須明確界定自己的分眾在哪裡?分眾化市場的時代,不存在一體適用,也不存在一套模型打天下可以人人通吃,租客也在進化,對產品越來越挑剔,你只有深化,並且越做越精,才能養粉,才能持續獲利,想要輕鬆按照二十年前的邏輯來做,只會被市場淘汰。

買賣成交的邏輯可以一百年不變,就是價格決定,但租房不是,租客選擇租住的理由千百種,而且會隨著時代的推進,口味跟著改變。包租市場,需要比買賣市場保持更高的彈性和靈活度。這也是為什麼包租領域現在活躍的都是年輕的團隊,不會是老字號的房地產公司。

總結一下,「萬華玖樓」此案的財務模型屬於超高風險,是一個大膽的實驗,實驗結果是整棟式公寓的經營成本無法與社群經營的預期營收匹配,還有裝修成本需要更有經驗的人來做控制,這些都是屬於經營方式的技術性問題,但決不會是共居市場大小的問題。

很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了,但或許在這樣的案例提醒之下,年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念,同時包租代管的業者也要了解,問題不在市場的大小,而是你有沒有真的了解市場的多元需求?

責任編輯:李柏鋒
核稿編輯:Anny

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開發者享受 CI/CD 價值!運用 Amazon EKS 整合 GitLab 創建自動化部署

企業如何在 Amazon EKS(Elastic Kubernetes Services)上使用 GitLab 創建自動化部署,減輕人力負擔,提升專案服務運作效率?
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所謂現代化智慧 IT,所有工程師最希望的境界,莫過於只要輕鬆點幾下設定,系統就會自動跑起來,管理者再也不用隨時待命在機台旁邊,從此工作悠哉又快樂!儘管這樣情境還沒到來,但隨著敏捷式開發的流行,除了 DevOps 人員,有越來越多開發者將 CI/CD 概念融入到工作流程當中,例如從 build code、執行 unit test、到部署應用程式。

打造第一個在 AWS 上的應用程式

上述種種反覆步驟自動化執行,也就能提昇服務品質、主動通知開發人員以減輕人力負擔,讓專案服務能持續運作。

其中,GitLab 是執行 CI/CD 常用的工具之一,也是開發者使用程式碼儲存庫的地方。為了讓 GitLab Runner 在雲端快速實踐 CI/CD,《AWS 開發者系列》透過影片分享,如何在 Amazon EKS(Elastic Kubernetes Services)上使用 GitLab 創建自動化部署。

以下節錄工作坊影音內容,幫助開發者快速理解如何運用 Amazon EKS 的高可用性且安全的叢集,將修補、部署節點、更新等關鍵任務,全部做到自動化設定。同時影片也會示範 Amazon EKS 搭配 GitLab 如何展開自動部署,幫助工程團隊實踐 CI/CD 價值。

Amazon EKS 對容器管理輕鬆簡單、維運省時省力

容器化服務越來越興盛,當容器(Container)越來越多,在複雜的微服務(Microservice)系統環境之下,運維團隊的管理成本可能相對會增加不少,為了有效調度容器部署, 導入Kubernetes 無疑是近年企業熱門的話題之一。

建構 Kubernetes Cluster 流主要可區分兩大塊,一是安排容器調度的Control Plane、另一則是容器運行時需要用到的 Worker Node。

Control Plane 裡面涵蓋有儲存狀態的 ETCD、CoController manager 、Scheduler 的調度管理、甚至是操作時進行互動的 APIServer,若是自己創建 的 Kubernetes Cluster ,需要自己安裝這些元件,後續仍需要對 Control Plane 進行相關管理、維護、升級工作。為了減少上述 Components 的繁複維護,在透過 AWS EKS 代管的 Kubernete Control Plane 部可以獲得以下三大好處。

透過 AWS 增加雲端技能 在組織發揮影響力

Amazon EKS 一鍵式部署,展現三大優勢

第一,Amazon EKS代管的 Control Plane實踐了跨AZ的高可用部署,使用者不需要擔心單一節點故障的風險。

第二,Amazon EKS 支持至少四個 Kubernetes版本,持續跟進每季 CNCF 的發佈,同時 EKS 也完全符合上游 CNCF 規範。

第三,部署 Amazon EKS 之後,可直接使用 AWS 平台上現成的服務工具,在安全性管理、網路設定方面,可以做到無縫整合。

最後 AWS 台灣解決方案架構師也提到,若想在容器環境進行 CI/CD 及應用程式的管理,可以進一步透過 IaC 整合部署 Amazon EKS 叢集,透過使用 Console、把 EKS 變成 Cloudformation 的模板、使用 AWS 所開發出來的 eksctl.io、或指令是採用 AWS CDK 可以讓開發者用自身熟悉的語言,在 AWS 平台整合 CI/CD 工具進行維運及部署 EKS。

了解 Amazon EKS 整合 GitLab ,獲得三面向價值

對開發者而言,想把 Amazon EKS 整合到 CI/CD 工具之一的 GitLab 平台上,可以看到那些實際的優勢?

在 DevOps 開發者示範工作坊當中,GitLab 資深解決方案架構師指出,GitLab 使用到 Kubernetes 技術,主要有三種搭配方法,包含 GitLab Server、GitLab Runner、以及創建 Deployment Environment。

本次示範教學會主要聚焦在 GitLab Runner 如何採取 Auto-scaled 方式進行 Build、Test、Package Apps;以及在 Deployment Environment 運用 Kubernetes 技術,做到 Auto Deploy、Review App。

正因為 Amazon EKS 能夠在 DevOps 過程提供所需要的彈性計算資源,幫助開發者在 GitLab 平台上面獲得以下三個層次的優勢:

  • 在 GitLab 內建的部署工作流程當中,自動生成整套 CI/CD 最佳實踐腳本。
  • Review App 過程,從 Merge Request 中可直接訪問應用程式 /App 的 UI 介面,並且根據 Git branch 名稱、專案名稱,自動生成 Review App 的 URL,以及在 Merge 前的最後防線進行 Approval 檢查。
  • 加速 CI/CD 流水線,GitLab Runner 運行時候還可藉由 Amazon EKS Cluster 進行 Auto-scaled 的支援。

Amazon EKS 整合 GitLab ,需要兩大流程

影片最後,GitLab 資深解決方案架構師示範如何把 Amazon EKS 整合至 GitLab 執行 Auto Deploy,主要可分為兩大區塊流程,第一部分聚焦在 Amazon EKS cluster 的設置,第二部分則執行 Auto Deploy 設置。

第一塊可拆分為四個階段,首先教學怎麼創建 EC2 節點的 EKS cluster,第二階段示範把 EKS Cluster 連接到開發者的 GitLab Instance、Group 或 Project,下一步則使用 Cluster Management Project Template 創建一個 Cluster Management Project,以及最後一階段透過 Cluster Management Project 自帶的 Helm Chart,安裝在 Cluster 所需要的內建 App。

第二塊執行 Auto Deploy 設置,針對需要部署的 App 創建一個 GitLab Project,接著再把 gitlab-ci.yml 添加到 Project,並從 Web IDE 選擇及導入 Auto Deploy 的 CI 模版,讓 GitLab 自動生成最佳實踐的整套流水線。

幫助開發者更了解 Amazon EKS 整合 GitLab 的 QA 系列

Q:使用 Amazon EKS 之後,如何更有效率或優化資源去配置 Worker Node 的機器數量,以及如何有效空管開發維運的成本?

A:Kubernetes 除了本身有 HPA(Horizontal Pod Autoscaling)可根據使用程度自動調整資源流量,另外也能延伸使用 AWS Auto Scaling 方案,針對可擴展資源去設定自動擴展管理。另外在成本管控,雖然 Amazon EKS 會收取額外管理費用,但可透過 AWS 平台的 Calculato r計算每個 EKS 的價格,你會發現自動化部署及管理的費用,相對工程師人力的成本更加便宜。

Q:越來越多客戶考慮把現有 Application 變成容器部署,大多是爲了加快部署的效率,那麼變成容器模式之後,對 CI/CD 的工作流程有什麽影響嗎?

A:運用容器技術最直接的效果,可以讓應用程式的環境更一致化,例如 testing 環節、stage production,讓容器避開一些差異問題。至於 CD 部分要 delivery 一些 usage 不太一樣的時候,容器會幫忙做配置,所以 CI/CD 對容器的效益是相輔相成的。

Q: 客戶在開發流程漸漸會把 Infrastructure 變成代碼或文檔,是不是可以把程式碼跟現有的應用程式的 CI/CD 流水線整合在一起,達到一套完整的 CI/CD 部署流程?

A:觀察目前市場作法,主要分成兩個階段去做整體部署。如果規模比較小的團隊,會把 Infrastructure 代碼跟 App 代碼分開,在管理上會比較靈活;如果企業規模比較大,會有另外一個 Infrastructure 團隊來控制部署事情,這種情况之下,APP 的項目會生成一個 APP package,主要做到 delivery 這個階段爲止。而 Infrastructure 的項目會指定把需要版本的文檔,部署到他們的 Kubernetes Cluster。

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