「萬華玖樓」實驗失敗,但不表示共居市場小,反而突顯租房的多元化發展

很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了,但或許在這樣的案例提醒之下,年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念,同時包租代管的業者也要了解,問題不在市場的大小,而是你有沒有真的了解市場的多元需求?
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本文作者 TODY(陶迪),曾任中國知名品牌公寓蘑菇租房營運長,2016年回台創辦一米好居品牌公寓,並開設TODY的不買房包租術 - 輕資產包租實戰班,輔導300多位學員從事舊屋改造、包租代管,已改造舊屋一千多間、服務租客四千多名。
TODY的不買房包租術專頁

最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面,兆基董事長李建成《蘋果新聞網》專訪時,表示:「共居市場太小眾,難以成功。」不過其訪談中的發言很自相矛盾,雖知道「裝修成本過高」是問題的根本,結論卻變成「市場太小難以成功」。

舊公寓或旅社要做包租代管,裝修成本怎麼算才合理?

我自己也經營包租代管,算是有足夠的專業可以分享一下看法。幾年前,我曾協助規劃一棟也是改建 22 間套房的整棟式公寓,在原來的基礎上翻修,總裝修成本是 250 萬有找,套房租金價格在 1~1.5 萬之間。

「萬華玖樓」的基礎是旅社,所以體質相似,唯一的差別在於「萬華玖樓」的一樓規劃了營業店面,如果這裡再投入 200 萬,總成本應也能控制在 500 萬以內。所以由財務角度來看,我認同李董事長,要達到理想投報率,必須控制在500 萬以內,這也的確是能做得到的。在500萬裝修的前提下,不計店面部分的營收、也不算人事成本,最快是2年多可回本。

不過「萬華玖樓」最後總投入資金高達 2000 萬,即使回收營業額每個月可達到 50 萬,扣除大樓租金 25 萬(給房東)後,需要 80 個月的營運才能將裝修費打平,而「玖樓」以社群活動為核心的商業模式,還需要扣除至少三成的人事支出,那就得至少要拉到十年以上才能開始賺錢。

最終,負責營運的「玖樓」付不出每個月要繳給「兆基物業」的租金 44 萬,再加上「兆基物業」這個二房東跟房東簽約的租期只有 12 年,全案賠錢是必然的。

以我的印象,「萬華玖樓」設定的租金價格為 1.75萬~2 萬來看,22 間全部滿租,也只能勉強打平應付給兆基物業的 44 萬,如按報導說 1.6~1.7 萬,那麼是連租金打平都沒有辦法。

這裡雙方沒說清楚的是,如果「玖樓」只負責營運?為何會有應付多少給兆基物業的設定?或許「玖樓」除了營運,還是「保底代管」,但一旦承諾保底營收,就跟三房東包租沒有什麼差別了,所以雙方的關係是什麼呢?

「玖樓」一開始設定的目標是 50 萬,上繳給兆基物業 44 萬,每個月就可以賺 6 萬元,假設滿租可以收到 44 萬,剩下的差距就是要靠社群活動、會員費去支撐。所以如果在社群收入不理想或是沒有滿租的情況,「玖樓」就會賠錢。

至於社群收入不理想,和「共居的市場大小」根本是兩碼子事。

共享公寓分類很多元,短租求多元、長租求穩定

先說明「共享公寓」的意義。不論稱作共享、共生、還是共居,本質上都是合租。而在合租的意識形態中,建物格局規劃可以是雅房、可以是套房。在建物型態上來說,分為整棟式和分散式,前者很好理解就是本文所指,後者則是像我的「一米好居」品牌公寓,同時經營分散在各個地點的家庭式公寓。而在經營方式來說,又分為短租、長租,玖樓客群平均租期 5 個月,表示走短租模式,我的「一米」僅限一年一簽,是屬於長租模式。

為什麼要講一大堆分類?因為雅房還是套房、整棟還是分散、長租還是短租,表現出來的共居生態都是不一樣的,如果你不懂這些次分類,是看不懂共居的盈利模式的,也就沒有資格評論。

「一米」的共居是哪種生態?我不做獨立套房、也不做整棟式、也不接受短租,租客對象非常明確是白領上班族的家庭式公寓。我們不會在經營公寓裡主辦活動,也不會組織租客的社群活動。但在篩選租客的時候,會對職業、生活作息做一些配對,來提高公寓室友之間的契合度,並且確保他們擁有足夠的公共空間來進行交流,同時一個房間限定只能一人居住,將隱私和居住品質最優化。

室友之間要發生什麼,則是全然有機自由生長,感情比較好的室友自己會經常一起做菜吃飯,也會自己組織出遊活動;大部分情況則是各過各的,有碰到聊聊天,互相尊重但不打擾。選擇居住一米的租客,多是追求穩定的居住型態、接近「家」的寧靜氛圍,以及有別於套房的居住空間,租客不會期待有太多的室友,一人一間是上限,也不希望室友來來去去,每幾個月就換一輪。

「玖樓」的共居主打的是社群,每個租客都是社群的一份子,選擇居住玖樓的,是被「可以接觸到很多有趣的人」所吸引,其次才是居住空間的品質及隱私。這樣的生態基礎就是要有「足夠的人」,也就是在同一個居住空間當中,不能人太少,而且還不能住太久,這樣才能創造更多的故事、納入更多有趣的人。這也是何以許多共居公寓會出現上下舖床位的原因,除了是坪效的考量,也基於這樣有利社群氛圍的創造。

玖樓前期的作品也看到「床位」的型態,而萬華整棟是玖樓首次推出全套房模式,相信也是基於希望在塑造社群氣氛的同時,能夠兼顧居住品質,這個初衷我是給予肯定的。

只是在這樣的型態下,也會混進青年旅館、背包客棧加入戰場,聲稱自己是共享公寓。因為短租及日租的分界容易灰色,套房或上下舖的形式,看起來和共享公寓也一樣。加上今年開始疫情影響,許多背包客棧失去了日租旅客,轉而投入短、長租市場,讓共享公寓的業態更加複雜多元。

看到這裡,應該可以理解,一樣是「共居」型態,卻有這麼多樣的作法,每一種作法,都會鎖定不同的市場客群,尚不論租房市場中還有傳統套房、整租等其他業態。也就是說,在租房市場不斷進化變形的生態中,早就沒有所謂的「大眾市場」,只有「分眾市場」。

租房市場很大,但分眾則越來越細

包租代管業者要在租房市場佔有一席之地,必須明確界定自己的分眾在哪裡?分眾化市場的時代,不存在一體適用,也不存在一套模型打天下可以人人通吃,租客也在進化,對產品越來越挑剔,你只有深化,並且越做越精,才能養粉,才能持續獲利,想要輕鬆按照二十年前的邏輯來做,只會被市場淘汰。

買賣成交的邏輯可以一百年不變,就是價格決定,但租房不是,租客選擇租住的理由千百種,而且會隨著時代的推進,口味跟著改變。包租市場,需要比買賣市場保持更高的彈性和靈活度。這也是為什麼包租領域現在活躍的都是年輕的團隊,不會是老字號的房地產公司。

總結一下,「萬華玖樓」此案的財務模型屬於超高風險,是一個大膽的實驗,實驗結果是整棟式公寓的經營成本無法與社群經營的預期營收匹配,還有裝修成本需要更有經驗的人來做控制,這些都是屬於經營方式的技術性問題,但決不會是共居市場大小的問題。

很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了,但或許在這樣的案例提醒之下,年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念,同時包租代管的業者也要了解,問題不在市場的大小,而是你有沒有真的了解市場的多元需求?

責任編輯:李柏鋒
核稿編輯:Anny

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5G 領航創新應用競賽大放異彩!吸引超過 200 組作品與創新提案,見證台灣 5G 創意能量

由經濟部工業局舉辦的通訊大賽今年邁入第 20 週年,其子競賽「5G 領航創新應用競賽」總獎金超過 132 萬,共募集超過 200 件作品設計或提案構想,相較去年成長近 5 成。
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由經濟部工業局辦理的通訊大賽,自去年起因應台灣邁入 5G 世代開設全新子競賽-「5G 領航創新應用競賽」。競賽以發展 5G 解決方案為主軸,聚焦於數位娛樂、交通、製造三大垂直領域,參賽作品需結合 5G 通訊技術特性並從三大應用領域中,發展創新產品或構想。競賽不限國籍與年齡資格,各行各業皆可參加,瞄準跨域人才強大的創新能量;而今年共募集超過 200 件作品設計或提案構想,相較去年成長近 5 成,更持續有來自印度、泰國、美國、香港等地外籍生組隊參與,與國際趨勢接軌。

通訊大賽邁入 20 週年 見證台灣通訊產業發展

經濟部工業局辦理通訊大賽自去年起臺灣邁入 5G 世代開設全新子競賽「5G 領航創新應用競賽」。競賽以發展 5G 解決方案為主軸,聚焦於數位娛樂、交通、製造三大垂直領域,參賽作品需結合 5G 通訊技術特性,並從三大應用領域中,發展創新產品或構想。今年共募集超過 200 件作品設計或提案構想,相較去年成長近 5 成。競賽不限國籍與年齡資格,各行各業皆可參加,瞄準跨域人才強大的創新能量。今年更持續有來自印度、泰國、美國、香港等地外籍生組對參與,與國際趨勢接軌。

值得一提的是,今年通訊大賽也來到第 20 年,從 3G、WiMAX、WiFi、4G、到今天的 5G,這一路走來的歷程,彷彿像一部台灣無線通訊史,許多歷屆得獎者,如今都已在業界發光發熱,甚至積極與國外廠商合作,為台灣的無線通訊與產業發展奠定紮實基礎。

「5G領航創新應用競賽」聚焦於數位娛樂、交通、製造三大垂直領域,今年共募集超過200件作品與提案,照片為所有入圍隊伍。 (Photo Credit : 資策會地方創生服務處)

5G 應用情境無遠弗屆  與各產業趨勢緊密相連

5G 擁有高速率、低延遲、廣連結三大特性,能串連上、中、下游相關垂直應用領域的整合服務;競賽本身即是為了挖掘與培育多元數位人才為出發點,今年更提出雙軌賽制並行,除了以往落地執行的「實作組」,「概念組」團隊僅需要提出創新概念的提案即可參賽,在經濟部工業局再開放更大的空間下,由今年入圍的作品更看見 5G 在數位娛樂、交通、製造三個領域從企業端、使用者終端等都可以運用的多元創意提案。

競賽實作組最終由實境共創以「Holoroam 整合式沉浸體驗佈建管理系統」拿下冠軍,抱走高達 35 萬元獎金;至於邁仕智聯,則以「淡海輕軌之 5G 營運安全管理智慧 監控與網路廣播對講整合應用系統」得到亞軍,歐利科技則以「影像圖控式USV岸際航行系統」拿下季軍與智崴企業最愛獎。其他企業最愛獎的優勝團隊包含打造智慧雲端機械手臂遠端控制平台的 5MEC 團隊,該團隊獲得本屆金級贊助企業中華電信的企業最愛獎殊榮;而 Sky 的 5G 智慧監控與海岸安全以及 Dress Up! 的 VR 服飾電商平台服務則分別獲得采威國際以及智慧時尚兩家特級贊助企業的賞識,抱得企業最愛獎的獎盃。概念組名次部份,娛樂領域冠軍為 See the music、亞軍為 ErgoLab,交通領域冠軍為兩個小錢、亞軍為鳴天設計,製造領域冠軍為雲聯勁網、亞軍為 Sagiri,競賽總獎金超過 132 萬。

參賽隊伍的背景從科技公司到在校學生,跨域組成的共同點都是預見 5G 與產業緊密相連的趨勢。實境共創原本就在開發 AR 與 3D 虛擬展間服務,團隊在過程中發現,必需與 5G 高速網路搭配,才能達到流暢的使用體驗。而歐利科技隊長陳信宏認為,再好的新創服務都必須面對市場考驗,「原本公司提供的解決方案都基於 4G,希望透過競賽測試 5G 加持下的效能,藉由這些驗證過的數據,未來能讓客戶更有信心。」而邁仕智聯報名動機也很類似,吳忠原是由今年中拜訪捷運公司,在因緣際會下得知競賽資訊,剛好能把 5G 導入公司的無線監控產品,加強無人管理車站旅客安全。

實境共創拿下冠軍,抱走高達 35 萬元獎金,團隊提出「Holoroam 整合式沉浸體驗佈建管理系統」,希望透過最簡單的工具,輕鬆打造最沉浸的數位體驗。 (Photo Credit : 資策會地方創生服務處)
邁仕智聯以「淡海輕軌之 5G 營運安全管理智慧 監控與網路廣播對講整合應用系統」獲得亞軍,這是一套能應用在淡海輕軌的 5G 網路多功能服務智慧監控應用系統。 (Photo Credit : 資策會地方創生服務處)

今年獲獎的概念組中,由 2 位女生組成的 See the music 團隊,非通訊背景出身單純發自內心熱愛音樂,純粹希望透過 5G 實現腦中創意,提出結合 5G、AR、IOT 多技術綜合線上練團的「See the Music」解決方案。另外像是由外文與企管系組成的 Dress Up! 團隊,提出結合 5G 特性的 VR 服飾電商平台,靈感來自疫情下的服飾業,可透過「Dress Up」服務 3D 建模讓消費者 360 度無死角觀看商品細節。這些一再證明 5G 與各產業緊密相連的特性,只要擁有好的點子,就能讓 5G 在各平台得以發揮。

歐利科技提出以「影像圖控式 USV 岸際航行系統」得到季軍與智崴企業最獎,透過彈性控制模組,實現多元的水面應用,打造無所不在的雲端化 USV 控制中心。(Photo Credit : 資策會地方創生服務處)
由兩位女生組成的See the music,提出結合5G、AR、IOT線上練團的「See the Music」解決方案,獲得娛樂領域冠軍,希望提供更沈浸式的音樂體驗。(Photo Credit : 資策會地方創生服務處)
Dress Up! 團隊提出「Dress Up」服務,靈感來自疫情下的服飾業,為結合5G特性的VR服飾電商平台,也獲得智慧時尚獎的肯定。(Photo Credit : 資策會地方創生服務處)

多場加值培訓活動 協助團隊精進作品 切合市場各種需求

能從上百件作品脫穎而出,證明獲獎團隊都具備強大的創新力,而在競賽過程中,經濟部工業局也提供豐富資源,實作組入選團隊可使用工業局 5G 實驗場域 digiBlock C 數位創新基地進行相關測試;不僅如此,期間更辦理、簡報設計工作坊、5G 實務工作坊、設計思考交流會、5G 場域進場實測、企業參訪…等多場加值培訓活動,希望在這些大力支援下,協助各團隊精進作品。

在「5G領航創新應用競賽」過程中,經濟部工業局提供豐富資源,入選團隊可優先使用digiBlock C 5G 實驗場域,另外也辦理一系列加值培訓活動。(Photo Credit : 資策會地方創生服務處)

邁仕智聯特別點出,主辦單位提供2次 5G 現況頻寬實測場域,對他們來說非常重要,吳忠原說道,「從實測場域頻寬分析數據得知,過去 4G 時代每次只能回傳 4 支攝影機影像,不過今天透過 5G 頻寬,一次可回傳 100 支攝影機影像,速度整整快了 25 倍,這對智慧監控發展是一大突破,意謂未來可透過 5G ;另外我們也參觀中華電信,體驗既有 5G 應用方案與情境,給我們很大信心與啟發,若不是參加競賽,過去根本沒機會接觸這些實測場域。」

冠軍團隊實境共創則強調,參加「5G 領航創新應用競賽」得獎是其次,最重要是能與其他團隊交流,「這次得獎對我們來說當然是很重要的肯定,但我們覺得與其他團隊切磋,從中反而得到最多收獲;例如我們有看到其他團隊做跟我們類似的產品,雖然架構很像、但切入點完全不同,雖然是競爭關係,但其實彼此都能互相學習。而我們也看到很多我們沒有看見的 5G 應用,這樣的創意刺激對我們來說非常寶貴。」

不光解決現有問題 更要創造新型態服務

本屆「5G 領航創新應用競賽」中,不僅看到許多優秀作品,更讓人見識年輕人的創意,頒獎典禮採訪當天,冠軍實境共創原本開玩笑說,要用獎金好好大吃一頓,但三位大男生立刻恢復正經,「而獎金也是很重要的資源,才能支持我們持續創造有亮點的新型態產品,刺激消費者將無線網路升級到 5G。」過去我們總是說,好的創新服務要能解決問題,如今不僅要用 5G 提出解決方案,其實還要創造更多需求,也期待未來 5G 的使用會因為這些創意而更快普及,就讓我們拭目以待吧!

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