「萬華玖樓」實驗失敗,但不表示共居市場小,反而突顯租房的多元化發展

很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了,但或許在這樣的案例提醒之下,年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念,同時包租代管的業者也要了解,問題不在市場的大小,而是你有沒有真的了解市場的多元需求?
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本文作者 TODY(陶迪),曾任中國知名品牌公寓蘑菇租房營運長,2016年回台創辦一米好居品牌公寓,並開設TODY的不買房包租術 - 輕資產包租實戰班,輔導300多位學員從事舊屋改造、包租代管,已改造舊屋一千多間、服務租客四千多名。
TODY的不買房包租術專頁

最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面,兆基董事長李建成《蘋果新聞網》專訪時,表示:「共居市場太小眾,難以成功。」不過其訪談中的發言很自相矛盾,雖知道「裝修成本過高」是問題的根本,結論卻變成「市場太小難以成功」。

舊公寓或旅社要做包租代管,裝修成本怎麼算才合理?

我自己也經營包租代管,算是有足夠的專業可以分享一下看法。幾年前,我曾協助規劃一棟也是改建 22 間套房的整棟式公寓,在原來的基礎上翻修,總裝修成本是 250 萬有找,套房租金價格在 1~1.5 萬之間。

「萬華玖樓」的基礎是旅社,所以體質相似,唯一的差別在於「萬華玖樓」的一樓規劃了營業店面,如果這裡再投入 200 萬,總成本應也能控制在 500 萬以內。所以由財務角度來看,我認同李董事長,要達到理想投報率,必須控制在500 萬以內,這也的確是能做得到的。在500萬裝修的前提下,不計店面部分的營收、也不算人事成本,最快是2年多可回本。

不過「萬華玖樓」最後總投入資金高達 2000 萬,即使回收營業額每個月可達到 50 萬,扣除大樓租金 25 萬(給房東)後,需要 80 個月的營運才能將裝修費打平,而「玖樓」以社群活動為核心的商業模式,還需要扣除至少三成的人事支出,那就得至少要拉到十年以上才能開始賺錢。

最終,負責營運的「玖樓」付不出每個月要繳給「兆基物業」的租金 44 萬,再加上「兆基物業」這個二房東跟房東簽約的租期只有 12 年,全案賠錢是必然的。

以我的印象,「萬華玖樓」設定的租金價格為 1.75萬~2 萬來看,22 間全部滿租,也只能勉強打平應付給兆基物業的 44 萬,如按報導說 1.6~1.7 萬,那麼是連租金打平都沒有辦法。

這裡雙方沒說清楚的是,如果「玖樓」只負責營運?為何會有應付多少給兆基物業的設定?或許「玖樓」除了營運,還是「保底代管」,但一旦承諾保底營收,就跟三房東包租沒有什麼差別了,所以雙方的關係是什麼呢?

「玖樓」一開始設定的目標是 50 萬,上繳給兆基物業 44 萬,每個月就可以賺 6 萬元,假設滿租可以收到 44 萬,剩下的差距就是要靠社群活動、會員費去支撐。所以如果在社群收入不理想或是沒有滿租的情況,「玖樓」就會賠錢。

至於社群收入不理想,和「共居的市場大小」根本是兩碼子事。

共享公寓分類很多元,短租求多元、長租求穩定

先說明「共享公寓」的意義。不論稱作共享、共生、還是共居,本質上都是合租。而在合租的意識形態中,建物格局規劃可以是雅房、可以是套房。在建物型態上來說,分為整棟式和分散式,前者很好理解就是本文所指,後者則是像我的「一米好居」品牌公寓,同時經營分散在各個地點的家庭式公寓。而在經營方式來說,又分為短租、長租,玖樓客群平均租期 5 個月,表示走短租模式,我的「一米」僅限一年一簽,是屬於長租模式。

為什麼要講一大堆分類?因為雅房還是套房、整棟還是分散、長租還是短租,表現出來的共居生態都是不一樣的,如果你不懂這些次分類,是看不懂共居的盈利模式的,也就沒有資格評論。

「一米」的共居是哪種生態?我不做獨立套房、也不做整棟式、也不接受短租,租客對象非常明確是白領上班族的家庭式公寓。我們不會在經營公寓裡主辦活動,也不會組織租客的社群活動。但在篩選租客的時候,會對職業、生活作息做一些配對,來提高公寓室友之間的契合度,並且確保他們擁有足夠的公共空間來進行交流,同時一個房間限定只能一人居住,將隱私和居住品質最優化。

室友之間要發生什麼,則是全然有機自由生長,感情比較好的室友自己會經常一起做菜吃飯,也會自己組織出遊活動;大部分情況則是各過各的,有碰到聊聊天,互相尊重但不打擾。選擇居住一米的租客,多是追求穩定的居住型態、接近「家」的寧靜氛圍,以及有別於套房的居住空間,租客不會期待有太多的室友,一人一間是上限,也不希望室友來來去去,每幾個月就換一輪。

「玖樓」的共居主打的是社群,每個租客都是社群的一份子,選擇居住玖樓的,是被「可以接觸到很多有趣的人」所吸引,其次才是居住空間的品質及隱私。這樣的生態基礎就是要有「足夠的人」,也就是在同一個居住空間當中,不能人太少,而且還不能住太久,這樣才能創造更多的故事、納入更多有趣的人。這也是何以許多共居公寓會出現上下舖床位的原因,除了是坪效的考量,也基於這樣有利社群氛圍的創造。

玖樓前期的作品也看到「床位」的型態,而萬華整棟是玖樓首次推出全套房模式,相信也是基於希望在塑造社群氣氛的同時,能夠兼顧居住品質,這個初衷我是給予肯定的。

只是在這樣的型態下,也會混進青年旅館、背包客棧加入戰場,聲稱自己是共享公寓。因為短租及日租的分界容易灰色,套房或上下舖的形式,看起來和共享公寓也一樣。加上今年開始疫情影響,許多背包客棧失去了日租旅客,轉而投入短、長租市場,讓共享公寓的業態更加複雜多元。

看到這裡,應該可以理解,一樣是「共居」型態,卻有這麼多樣的作法,每一種作法,都會鎖定不同的市場客群,尚不論租房市場中還有傳統套房、整租等其他業態。也就是說,在租房市場不斷進化變形的生態中,早就沒有所謂的「大眾市場」,只有「分眾市場」。

租房市場很大,但分眾則越來越細

包租代管業者要在租房市場佔有一席之地,必須明確界定自己的分眾在哪裡?分眾化市場的時代,不存在一體適用,也不存在一套模型打天下可以人人通吃,租客也在進化,對產品越來越挑剔,你只有深化,並且越做越精,才能養粉,才能持續獲利,想要輕鬆按照二十年前的邏輯來做,只會被市場淘汰。

買賣成交的邏輯可以一百年不變,就是價格決定,但租房不是,租客選擇租住的理由千百種,而且會隨著時代的推進,口味跟著改變。包租市場,需要比買賣市場保持更高的彈性和靈活度。這也是為什麼包租領域現在活躍的都是年輕的團隊,不會是老字號的房地產公司。

總結一下,「萬華玖樓」此案的財務模型屬於超高風險,是一個大膽的實驗,實驗結果是整棟式公寓的經營成本無法與社群經營的預期營收匹配,還有裝修成本需要更有經驗的人來做控制,這些都是屬於經營方式的技術性問題,但決不會是共居市場大小的問題。

很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了,但或許在這樣的案例提醒之下,年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念,同時包租代管的業者也要了解,問題不在市場的大小,而是你有沒有真的了解市場的多元需求?

責任編輯:李柏鋒
核稿編輯:Anny

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圖解智慧國家四大關鍵科技,從不同角度帶你了解台灣的科技應用實力

大家都知道台灣有座半導體護國神山,也聽過許多媒體對台灣科技實力的盛讚,但台灣的科技實力到底強不強?我們從四個面向帶你看台灣作為「智慧國家」到底有什麼實力!
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大家都知道台灣有座半導體護國神山,也聽過許多媒體對台灣科技實力的盛讚,但台灣的科技實力到底強不強?自己說不如讓國際單位做的調查更客觀顯示。瑞士洛桑管理學院(IMD)每年9月公布的世界數位競爭力(World Digital Competitiveness Ranking)評比,最近一次報告2021年台灣在全球64個主要國家及經濟體當中排名第8,獲得歷年來最佳名次。

而且值得關注的是,支持數位競爭力的核心要素之一,也就是「科技」競爭力。IMD評比報告揭露台灣拿下全球第2的佳績,從2018年的第11名年排名持續上升,顯見台灣無愧於科技強國之名。


科技小百科:
瑞士洛桑管理學院(IMD)是一個長期研究國家與企業競爭力,在國際上具盛名及公信力的評比機構,並自1989年起發布「世界競爭力年報」World Competitiveness Yearbook,其評比報告與調查結果更是各國政府擬定相關政策之參考。IMD每年會定期公布兩份競爭力評比報告,其一是「世界競爭力年報」,每年在6月公布,2022年台灣在63個受評比國家中排名全球第7名。另一份報告為「世界數位競爭力評比」World Digital Competitiveness Ranking,每年在9月底公布,本篇文章引用的資料為這份兩份研究。


也因為科技與國家發展息息相關,有哪些技術是台灣不為人知的優勢?或是未來產業可大力投資布局的領域?我們找出其中四大項與智慧國家最有關的科技,展現台灣具備強勁的科技能量,或許你已經受惠,也或許你能從其中找到發展的機會。

關鍵科技一、融合海陸空領域的多維通訊

隨著國家管理範圍逐漸擴大,通訊範圍多元且彼此關聯,相關科技如低軌衛星、5G通訊、海底電纜等,形成環環相扣的多維通訊聯網。

仔細洞察2021年的IMD報告,台灣在「行動寬頻的用戶比例」這項指標,拿下全球第1的傲人成績。顯見台灣在通訊基礎建設的投資及普及率,是走在全球領先位置。

尤其5G/6G關聯科技更是未來多維通訊的具舉足輕重的地位,原因是5G衍生的價值鏈相當廣泛,舉凡從晶片、模組、終端、邊緣、系統、到應用服務,可形成完整生態圈。為了強健台灣5G專網的自主技術與供應鏈,從2018年先後成立5G產業發展聯盟、5G垂直應用聯盟、以及5G Open Networking平台,逐漸形成5G國家隊。

除了把5G領先國視為戰略目標,當創新技術落地,更能帶來龐大商機。根據工研院的預估,將5G的小基站、邊緣運算、網路虛擬化等關鍵產品、模組、元件加總起來,2025年的市場規模上看2,510億美元(約新台幣7.5兆元),其他國家還在積極推動5G聯網建設,顯見相關商機仍有相當大發展空間。

關鍵科技二、新型態數位經濟與網路服務

邁向Web 3.0的交叉點,元宇宙被視為下一代網際網路的新機會,市調機構Gartner預測,2026年全世界將有25%的人口,每天至少有一小時投入元宇宙虛擬世界,進行工作、社交、教育、購物、娛樂等活動,並藉由虛擬貨幣、NFT進行數位資產的交易,虛擬經濟逐漸成形。

所謂元宇宙,需要以5G/6G高速網路為基礎,透過VR頭盔/眼鏡作為進入3D虛擬世界的載體,在元宇宙的各種互動體驗則需仰賴AI運算、雲端/邊緣儲存、區塊鏈等核心技術支援。人們在元宇宙內可以滿足從現實世界做不到的事情,形成穿梭虛擬、現實之間的生活體驗與商業模式。

近七成投入元宇宙相關應用的企業,認為元宇宙在未來5年一定會蓬勃發展,虛擬音樂會、虛擬時裝秀、媒體及產品聯名展示活動,將是元宇宙優先發生的商業體驗。

那麼台灣要投入元宇宙有何利基?解析元宇宙供應鏈版圖,主要可分為晶片、光電、通訊、AR/VR裝置、內容以及AI技術,台灣科技可從硬體方面,包含晶片、感測IC、光學零組件、伺服器等擅長領域切入。像是大家熟知的半導體大廠台積電,對於相關晶片的供應就至關重要,另外光電產業也有揚明光、玉晶光、中光電等企業,讓投影技術更精緻,再來連接元宇宙的通訊技術,也有聯亞來支援,而裝置軟硬體、AI技術則是有創意、世芯、智原等企業投入,最後想到AR/VR集大成者,就不能遺漏宏達電在這一塊的耕耘,同樣威盛電、佐臻、未來市(XRSPACE)等品牌也積極佈局,可見台灣已有完整的供應鏈,接下來有志於加入元宇宙的廠家,不妨從自身的專長去思考,相信不論是哪個領域的企業,都能有更多的創新、應用內容投入,完善整個元宇宙生態。

關鍵科技三、疫後時代興起的智慧型代理人 

近年因疫情持續延燒,越來越多領域開始導入「智慧型代理人」,像是零售業者引進半自動化機器,協助人力處理訂單、點餐;又或是醫院使用機器人,藉由AI辨識功能分擔部分醫護工作。

所謂智慧型代理人,以它所知的知識範圍內,自主完成人類所給予的指令任務。智慧型代理人發展至今,能協助人類的廣度、深度越來越多,主要是受惠機器學習的技術更為先進,加上其他的自動規劃、互相協調等演算法的成熟,讓智慧型代理人成為下一波產業發展重點。

世界先進國家紛紛把AI納為國家產業重要發展策略,台灣從2018年就推出「台灣AI行動計畫」,全面啟動產業AI化。發展至今,AI應用已從測試階段逐步應用於各式產業,資策會統計發現,掌握AI技術的新創企業在台灣有300家,逐漸摸索出不同的商業策略與獲利模式。

尤其資通訊、醫療照護是台灣兩大擁有頂尖人才的雙軸產業,在疫情之下,就可以看到醫療+科技所衍生的智慧型代理人應用。像是過去為了解決醫療量能不足,開發「5G智慧防疫機器人」,用來隔離病房消毒、運送餐盒及藥品物資,比傳統人力消毒方式有效節省50%時間,還能降低醫護人員感染風險,讓醫事工作更有效率。

關鍵科技四、資訊安全網保護每個人數位資產

我國面臨網路犯罪、駭客入侵政府、機關,甚至竊取個人資料事件持續增加,如何保護國民安心使用數位科技、保障財產安全將是未來重要方向。隨著AI普及所衍生的龐大資料量之隱私及資安問題,成為棘手的挑戰。從國際AI資安發展現況來看,歐盟在2021年提出人工智慧規則草案(Artificial Intelligence Act),鼓勵值得信賴且道德的AI進行研發與應用。微軟更在今(2022)年禁止提供AI推測情緒技術,並制定「負責任AI標準第二版」、Google則停止AI機器人具有自我意識、能與人類溝通等爭議事件,這些做法也都反映美歐在立法之際,業者也在努力自行節制敏感AI技術。

AI資安,是挑戰也是機會。未來,台灣政府與企業也須密切關注美歐相關草案的立法動態,找出AI規範的共同點,以此界定使用AI產品與服務之要求;因此,AI資安不僅需透過科技來防禦,更需要治理與法規,降低AI所帶來的衝擊。

另外,針對5G資安議題,台灣有展開大型科技防禦策略,包含5G資安防護系統、跨機關資安聯防。5G資安防護系統致力確保業者使用的5G系統具備安全、可靠、信賴,與國內5G專網業者進行服務驗證,以強化國產5G系統的整體資安防護能力。跨機關資安聯防的目標放在建立政府與民間的資安聯防體系,藉由橫向整合跨部會,全面提供威脅情資,減少機關隱匿資安事件,降低事件誤報與漏報。

持續提升台灣的科技能量 打造全方位的智慧國家

圖片資料來源:IMD 2022 世界競爭力年報

台灣的科技能量持續提升,從2022年的IMD世界競爭力年報可發現,而且該報告還指出我國擁有高素質勞動力、經濟活力、企業治理能耐、高教育水準等優勢。上述四項與智慧國家高度關聯的新興科技,涵蓋「數位基盤、數位創新、數位包容」等元素,如何借助科技打造創新、包容的社會,在台灣強勁的科技應用產業鏈上,補強創新的能量,並延續發展優勢項目,將是台灣要持續努力的方向。

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