如何找到理想空間,建立屬於自己的特色小店?

人人都有空間夢,真正把它落實造夢成功的人,都是令人敬佩的「小店主」。
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本文作者張家銘。

人人都有空間夢,真正把它落實造夢成功的人,都是令人敬佩的「小店主」。

我是 Andrew,從 2010 年開始創辦「雋永 R」,每天看房子的數量基本上是 5 間起跳,目前經過挑選上架到官網的物件數量也超過 600 個了。同時,為了幫助更多小店主找到理想空間,我們也建了一個「付費群」,讓更多小店主可以共享空間情報,以及節省仲介費。因此,我們累積了許多的經驗可以跟大家分享。

開店有很多工作,在「找空間」這件事情,大致可分為四大流程:找、看、談、簽,也就是找房子、看房子做評估、談判斡旋、簽約。

我們將網友常見問題做一個統整,以下有五點建議:

#租屋=相親

租屋跟相親幾乎是一個樣子的,你必須要親力親為,沒人可以代替你做這個工作,建議你至少要看過超過一百間房子以上,累積自己的經驗值。

你除了要評估這個空間你喜不喜歡(感性),更要計算它的商業潛力是否可以支撐你的夢想(理性)。

理性感性兩邊一番拉扯之後,最終你還有一關要過,也就是你跟房東合不合拍?千萬不要誤以為你喜歡房子就夠了,所有最重要的事情,還是要回到人身上,如果你跟房東對談之下,兩個人不合拍,那事情也不會成。

所以,在這邊給大家正確觀念,這個活得自己幹,別人幫不了。每天打開網站一個一個瀏覽吧!

#不要只倚賴仲介

延續著上一段,除了自己要親力親為之外,我們還是要善用資源,跟仲介維繫良好的關係,增加自己找到理想空間的機率。

不要倚賴仲介,這畢竟是自己的店、自己的生意,自己不扎實地看房子,是不會有好空間的。

仲介分很多種,有只做土地的,也有只做房屋買賣。做租屋的也有針對住家、店面、商辦等等,不一樣的產品有不一樣的仲介。

在台灣幾乎有九成九的仲介是所謂的甲方代理人,也就是服務屋主。服務屋主比較穩定而且有明確的合約可以約束雙方合作。

但服務承租方是相對不靠譜的,你請仲介幫你找房子,你付過錢了嗎?你簽了合約了嗎?如果沒有,那你應該很清楚,為什麼不要只倚賴仲介,因為你們的合作關係並不穩固,你也就沒有供應鏈可以服務你。

這是台灣的市場狀態,歐美沒有這個問題,我們要走到那一步還有一陣子,在這一陣子,你還是得靠自己並且廣結善緣。

#清楚定位你的預算

常聽到許多小店主說:如果地點好,我可以加價。這句話其實是很危險的,我的建議是:你當初擬定的租金預算跟最後成交價正負不要超過 15%。

身為負責人,應該嚴謹的遵守預算,開店做生意不只是自己爽,還要讓股東也一起爽,沒有遵守預算規則,很容易就讓你的生意失控,每個人做生意的經驗通常是有限的,月租金按經驗值不能超過你的月營收 20%。

你曾經管過幾個人的團隊,做多少營收的店,其實你自己應該要很清楚,突然讓你做大一倍營收的事情,你肯定吃不消,

#找出風格擁抱自我

台北市目前住宅、商辦租金都有些規律,但是店面常常有落差很大的情形發生,因為每個人對於不動產可以產生的商業價值有不同的估算。因此,風格小店主在選擇空間時,一定要避開黃金店面,那些店面是給財團租的,風格小店可以透過捷運站三公里範圍內的巷子找尋空間。

評估不動產的角度不會只有一個,你如果也只會選黃金三角窗,那勢必無法跟財團競爭。
台北巷弄文化已經發展出不錯的樣態,藉由學習別人的店,你應該就能抓出你自己要的感覺。

#法規地雷超多

吳宗憲、孫興、孫耀威這些知名藝人開店被拆、被檢舉違規的新聞,相信大家都有所耳聞,藝人開店不只是因爲人紅是非多,有一部份的原因是台灣的建築法規很多,一時沒有注意,你很容易就觸法而不自知。例如:使用分區、土管規則(允許使用&附帶條件允許使用)、建物(使用類組&變更使用)等等,侯友宜的「寄宿住宅」跟「多戶住宅」也非三言兩言能說清楚。

小店主的專業背景多為「服務業」出生,對於「不動產法規」相對來說是非常陌生的,因此強烈建議一定要找一個專業的顧問幫助你解決問題,千萬不要有「我不知道」就沒事的心態,出來做生意你就是要懂,不懂就是要找懂得人幫你,不然吃虧的還是你自己。

舉個簡單例子,很多人在做商業登記時,不知道「眉角」,常常會跟會計師說幫我登記越多越好,我是文藝小店,偶而會請樂團來表演做活動,所以幫我弄個「J603010 音樂展演空間業」,殊不知這樣的小事情,就很容易讓你收到 6~30 萬的罰單。(這個細節太專業,以後再補充)。

以上五點,給大家做個參考,有機會再詳細往下講。

活動分享

2018.7.22「孵點子 早餐會」-迷人空間的開始,人與空間有什麼樣的可能性?

邀請張家銘分享「地產眾籌」-空間投資如何與居民、 創業家合作共創多贏新經濟模式
歡迎對空間產業經營、創業等議題有興趣民眾到場互相交流!

詳細活動說明:https://www.facebook.com/events/233098070819047/
購票連結:https://bit.ly/2KdYEBM


重返實體辦公室,然後呢?即時彈性協作成新常態,掀起數位辦公 2.0 新浪潮

後疫情時代全球掀起數位辦公 2.0 新浪潮,集實體及數位於一身形成新常態。為此,Google Workspace 整合旗下服務打造即時彈性協作的工作環境,並舉辦六堂虛擬工作坊系列課程,帶您了解如何因應新工作模式需求提升生產力。
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全球疫情瞬息萬變,許多公司現已回歸實體辦公室上班 ,但先前居家遠端辦公時期所建立的工作模式,是否便就此解除、一切歸零?事實上,部分公司在重返辦公室後,仍沿用混合辦公模式,一方面可保持遠端工作彈性以因應多變疫情,另一方面則可保留數位辦公的優勢:即時彈性協作。現在是非常好的時機,可進一步檢視實體及數位辦公各自的優缺點,並整合最適合自己公司的工作模式。

即便團隊已回歸實體工作崗位,但過去數位辦公的影響並非全然消失,可能會適時沿用視訊會議、雲端表格協作等溝通管道,而非全然回歸原先傳統工作模式,反而較符合「混合辦公」的定義。因此,如何讓這種新常態可長期、穩定且無縫地運作,成為所謂的「新常態」,便是現今公司數位轉型所面臨的重要課題。

因應後疫情時代的工作型態需求及發展,Google Workspace 集結 Gmail、Google Meet、Google 簡報、Google 文件及 Google 試算表等眾多雲端辦公室應用程式,於今年推出許多新功能,讓團隊協作更加流暢無阻,即便在異地遠端辦公也能享有實體辦公室上班的便利性與確保資訊安全。團隊工作模式不斷改變,遂掀起數位辦公 2.0 新浪潮,Google Workspace 協助企業迎向即時彈性協作的新時代。

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從原地工作、異地遠端到原地遠端:團隊工作模式大洗牌,數位辦公其實沒有想像中遙遠

提及「數位辦公」,許多人可能會想到居家工作或遠端辦公。但若從最根本的觀念探討,數位辦公係指透過數位平台或即時協作工作環境,突破傳統辦公模式中的時間及空間隔閡,讓有權限或相關負責人員,可隨時推展及監控進度。進入後疫情時代,大家對於「數位遠端」工作的想像,也有了重大突破。

回歸實體辦公室後,若沿用「彈性即時協作」的遠端工作模式,也算是數位辦公轉型的一種,因為同事之間的溝通及工作狀態,已由傳統的「原地工作」,變成「異地遠端」,如今又轉變成「原地遠端」型態。團隊可能待在實體辦公室、同一個屋簷下工作,但採用的是視訊會議、雲端共同協作等異地遠端型態,集「實體」及「數位」於一身,形成「原地遠端」的新模式。

透過 Google 簡報、Google 文件 及 Google 試算表等協作程式,各團隊可同時在線上編輯文件或提出修改建議,不必再等待各個窗口單獨編輯並儲存檔案,然後再轉交給下一個窗口,因而省下大量等待、傳輸及溝通時間,而且沒有跨裝置、跨版本之間的相容問題。這些都是數位辦公的基本精神。因此,數位辦公並非如大家想像那般遙遠。

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而數位辦公最大的優勢之一,便是打造即時彈性協作的工作環境,現今全球局勢改變甚鉅,居家辦公、隔離、跨時間及空間協作等儼然成為日常,「上雲」或透過雲端執行跨部門任務,有助於節省工作時間及心力。即便團隊都待在實體辦公室或同一個空間工作,若採用數位辦公,亦可大幅減少等待及協調等工作時間。

Google Workspace 首重資安,確保數十億使用者帳戶安全

近年來,疫情造成的轉變對生活影響深遠。接下來,我們需要回頭檢視,最初在倉促之下打造的疫情應對工作模式,如今是否有需要調整或改善的空間。若談及數位辦公,資訊安全是極重要的一環。許多人基於資訊安全考量,一再延後數位辦公轉型時程。若要在多個時區、地點或多份文件檔案之間打造即時協作環境,便須確保有穩健資訊安全基礎。

Google Workspace 採用零信任原則、資料防護、加密及端點防護等重點措施,讓使用者可在更安全的線上環境裡工作,而 Gmail 更可阻擋超過 99.9% 的垃圾郵件及釣魚訊息。我們的系統在遇到網路攻擊時,會學習並分析每次攻擊的細節,了解攻擊方所採取的手法及行為,讓我們可以預測並阻擋新攻擊,進而保護使用我們產品的數十億名用戶。

隨著遠端及多地點協作需求量暴增,頗具創意且心意堅定的網路攻擊者,紛而鎖定可能有資安漏洞危機的共享文件檔案。我們會持續提升釣魚及惡意軟體的防護機制,並守護 Gmail、Google 簡報、 文件及試算表等共享文件的安全性。使用者在存取或編輯 Google Workspace 協作平台上的共享文件時,若檔案內含有釣魚連結或惡意軟體,使用者將會收到自動發送的警告訊息,並會提供相關指示,引導用戶確保自身帳戶安全。

Google Workspace 虛擬工作坊系列課程,以跨裝置無縫接軌體驗打造永續經營混合協作模式

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現代工作型態不斷創新,而各裝置及地點之間轉換時的無縫體驗,更是打造混合協作模式的關鍵。Google Workspace 持續探索有助於團隊互動、建立及協作的方式,在聲音、視訊會議,以及即時協作空間領域力求突破創新,支援各團隊的混合工作需求,減少不同工作模式之間的磨合時間及成本,並在維護及運用多平台協作時,將資訊安全風險降至最低,打造無縫接軌絕佳體驗,建立一致性且高相容性的溝通模式,進而創造可永續經營的混合工作模式,讓所有員工可在任何時間及地點,打破版本及裝置之間的不便及限制,享受共同協作的優勢,進而拿出最佳表現。

面對數位辦公 2.0 浪潮,Google 團隊將於 8 月 12 日至 9 月 16 日期間,舉辦六堂 Google Workspace 虛擬工作坊系列課程,帶您了解如何因應新工作模式需求及轉換,進而運用 Google Workspace 提升生產力 ,並與所有人保持密切聯繫。機會難得,千萬不要錯過!

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